5 Perusahaan Properti Milik Konglomerat Indonesia dengan Utang Paling Jumbo

JAKARTA - Belakangan dunia dihebohkan dengan krisis yang menjerat perusahaan properti raksasa asal China Evergrande Group.

Kasus ini memperlihatkan bahwa perusahaan besar milik taipan terkaya di China ini pun tidak mampu membayar tumpukan utang jangka panjang yang nilainya mencapai ribuan triliun rupiah.

Menilik laporan keuangan emiten properti, sejumlah perusahaan kakap milik konglomerat di Indonesia pun tercatat memiliki utang yang cukup besar.

Setidaknya ada lima perusahaan properti beraset jumbo, yang kepemilikannya sudah tak asing lagi karena digenggam oleh taipan terkenal.

Kita bisa menyebut perusahaan properti dengan aset besar, seperti PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR), PT Agung Podomoro Land Tbk (APLN), PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE), PT Ciputra Development Tbk (CTRA), dan PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI).

Lantas, dari perusahaan tersebut, emiten mana yang memiliki utang paling jumbo?

1. PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR)

Berdasarkan laporan keuangan per kuartal II-2021, LPKR mencatat utang paling banyak, mencapai Rp23,06 triliun. Utang dari perusahaan properti milik konglomerat Mochtar Riady ini melonjak hingga 68,3% year-to-date (ytd) dibandingkan dengan akhir Desember 2020 sebesar Rp13,7 triliun.

Kenaikan utang ini disebabkan oleh utang bank jangka panjang yang bertambah sebesar Rp2,58 triliun, diperoleh dari Bank CIMB Niaga. Selain itu, dari PT Bank Mandiri (Persero) Tbk sebesar Rp100 miliar Padahal per akhir 2020, LPKR tercatat tidak memiliki utang di kedua bank tersebut.

Adapun utang lainnya terdiri dari utang bank jangka pendek Rp1,62 triliun yang akan jatuh tempo kurang dari satu tahun. Jumlah utang ini meningkat 5,19% ytd dari Rp1,54 triliun per Desember 2021.

Rinciannya, utang di Bank Mandiri sebesar Rp750 miliar, PT Bank CIMB Niaga Tbk sebesar Rp600 miliar, dan PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk Rp270 miliar.

Kemudian, ada utang bank jangka panjang Rp166,9 miliar yang memiliki jatuh tempo kurang dari setahun. Sementara itu, jatuh tempo utang bank jangka panjang Rp3,08 triliun masih dalam rentang waktu 1-5 tahun.

Perseroan juga memiliki utang obligasi mencapai Rp18,2 triliun. Dalam hal ini, LPKR melakukan pendanaan melalui utang obligasi untuk mendukung bisnis grup.

Obligasi yang memiliki tanggal jatuh tempo paling dekat, yakni 11 April 2022 adalah obligasi (unsecured bond) yang diterbitkan oleh entitas anak perseroan, Theta Capital (TC) dengan nilai nominal sebesar US$150 juta.

Tingkat bunga obligasi tetap sebesar 7% per tahun dan terdaftar pada Bursa Efek Singapura. Pada 27 Maret 2019, LPKR telah melakukan pelunasan sebagian sehingga nilai nominal obligasi ini menjadi USD149,3 juta.

2. PT Agung Podomoro Land Tbk (APLN)

Perusahaan pengembang BSD City milik keluarga konglomerat Eka Tjipta Widjaja dari Grup Sinar Mas ini memiliki total utang sebesar Rp12,29 triliun per semester I-2021.

Utang ini menyusut 27,9% ytd dibandingkan dengan akhir tahun lalu sebesar Rp17,07 triliun.

Berdasarkan laporan keuangan perseroan, BSDE memiliki utang bank jangka panjang yang akan jatuh tempo dalam waktu satu tahun sebesar Rp1,208.

Sementara itu, utang bank jangka panjang yang akan jatuh tempo lebih dari setahun sebesar Rp2,93 triliun. Jumlah ini diperoleh dari hitungan utang dari Bank Mandiri Rp4,14 triliun dikurangi bagian utang bank jangka panjang yang akan jatuh tempo Rp1,2 triliun.

Kemudian, pada periode ini BSDE tercatat tidak memiliki utang obligasi jangka pendek. Namun, utang obligasi jangka panjang mencapai Rp8,19 triliun, paling besar berasal dari Senior Notes - GPC VI sebesar Rp4,3 triliun. Selanjutnya, ada Senior Notes - GPC II sebesar Rp2,8 triliun dan Senior Notes - GPC III sebesar Rp1,01 triliun.

Perseroan juga masih memiliki utang Obligasi BSD III senilai Rp25 miliar pada periode ini. Berdasarkan pemeringkatan yang diterbitkan oleh PT Pemeringkat Efek Indonesia (Pefindo) pada 10 Maret 2021, obligasi BSD III tersebut memiliki rating idAA- atau Double A minus, Stable Outlook. Predikat ini berlaku untuk periode 9 Maret 2021 - 1 Maret 2022.

3. PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE)

Per semester I-2021, utang pengembang milik konglomerat Trihatma Kusuma Haliman ini tercatat sebesar Rp9,7 triliun. Jumlah ini naik sedikit ketimbang utang per akhir 2020 yang sebesar Rp9,6 triliun.

Catatan utang ini salah satunya terdiri dari utang bank jangka pendek sebesar Rp10,7 miliar. Jumlah ini lebih sedikit dibandingkan dengan Rp19,3 miliar per Desember 2021.

Penyusutan ini disebabkan oleh pelunasan utang yang dilakukan oleh perseroan kepada PT Bank Tabungan Negara (Persero) atau BTN sebesar Rp5,1 miliar pada Juni 2021.

Sementara itu, utang bank jangka pendek yang tersisa ada di Bank Pan Indonesia sebesar Rp10,7 miliar. Namun, masih ada utang bank yang jatuh tempo dalam waktu satu tahun sebesar Rp351 miliar, sedangkan yang jatuh tempo lebih dari satu tahun sebesar Rp3,2 triliun.

APLN pada periode ini tercatat memiliki utang di lembaga keuangan lainnya sebesar Rp1,84 trilun dan utang obligasi sebesar Rp4,3 triliun. Utang obligasi ini meningkat dibandingkan akhir tahun lalu yang sebesar Rp4,18 triliun.

Obligasi tersebut merupakan Senior Notes Tahun 2017 sebesar US$300 juta yang diterbitkan oleh entitas anak, APLR pada 2 Juni 2017. Tingkat bunga obligasi ini tetap 5,95% per tahun dan memiliki waktu terutang setiap enam bulan.

Adapun jangka waktu Senior Notes ini tujuh tahun sampai 2 Juni 2024 dan tercatat di Bursa Efek Singapura dengan Wali Amanat Bank of New York Mellon.

Pada waktu itu, hasil penerbitan obligasi digunakan untuk pelunasan Obligasi II Agung Podomoro Land Tahun 2012 sebesar Rp1,2 triliun, pelunasan utang di Bank Maybank Indonesia sebesar Rp865 miliar, dan pelunasan utang lainnya. Selain itu, perseroan menggunakan sisa dana untuk belanja modal dan pengembangan real estat lainnya.

Fitch Rating memberikan peringkat pada Senior Notes ini CCC+ untuk periode sampai 30 Juni 2021.

4.  PT Summarecon Agung Tbk (SMRA)

Berikutnya adalah PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) milik konglomerat Soetjipto Nagaria dengan utang sebesar Rp8,3 triliun per semester I-2021. Utang ini telah menyusut 11,3% ytd dari utang akhir tahun lalu sebesar 9,4 triliun.

SMRA tercatat memiliki utang bank jangka pendek sebesar Rp2,22 triliun dibandingkan Rp2,67 triliun per Desember 2021.

Terkait hal ini, utang SMRA berasal dari beberapa bank, paling besar adalah utang di PT Bank Central Asia Tbk (BCA) sebesar Rp526 miliar, diikuti oleh Rp300 miliar di Bank HSBC Indonesia, dan Bank BTPN serta Bank Muamalat Indonesia masing-masing Rp250 miliar.

Adapun utang bank dan lembaga pembiayaan jangka pendek tercatat sebesar Rp662 miliar dan yang jatuh tempo lebih dari satu tahun tercatat mencapai Rp4,38 triliun, lebih rendah dari akhir 2020 sebesar Rp4,78 triliun.

Utang obligasi SMRA pada periode ini, yakni Rp697,7 miliar, naik tipis dari Rp697,1 miliar per periode akhir 2020.

5. PT Ciputra Development Tbk (CTRA)

PT Ciputra Development Tbk (CTRA) yang termasuk deretan emiten properti kelas kakap milik mendiang konglomerat Ciputra atau Tjie Tjin Hoan ini ternyata memiliki utang cukup besar.

Per semester I-2021, utang perseroan mencapai Rpp7,96 triliun. Utang ini sudah berkurang 12,2% ytd dibandingkan dengan akhir 2020 yang sebesar Rp9,07 triliun.

Rinciannya, ada utang bank jangka pendek senilai Rp337,6 miliar, yang sudah berkurang dari total Rp791,9 miliar per Desember 2020. Pasalnya, pada periode ini CTRA tak lagi memiliki utang pada Bank Ganesha yang sebelumnya Rp35 miliar pada akhir tahun lalu.

Sementara itu, sisa utang bank jangka pendek lainnya terdapat di Bank Mandiri Rp275,7 miliar, Bank CIMB Niaga Rp46,2 miliar, Bank OCBC NISP Rp12,8 miliar dan BTN Rp2,8 miliar.

Kemudian, utang bank dan lembaga keuangan yang jangka pendek Rp731 miliar, sedangkan untuk yang jangka panjang tercatat mencapai Rp6,96 triliun, turun tipis dari periode akhir tahun lalu Rp6,87 triliun.

Pada periode ini, perseroan tak lagi mempunyai tanggungan utang obligasi jangka pendek. Utang obligasi per 30 Desember sebesar Rp79,8 miliar, saat itu berasal dari utang Obligasi I Ciputra Residence Seri C sebesar Rp80 miliar, yang dikurangi biaya emisi yang belum diamortisasi Rp117 juta.

Obligasi I Ciputra Residence Seri C sendiri diterbitkan dengan nilai nominal sebesar Rp80 miliar dan berjangka waktu 7 tahun. Jatuh tempo obligasi ini pada 2 April 2021 dengan tingkat bunga tetap sebesar 13% per tahun.

Perseroan pun telah melunasi seluruh Utang Obligasi I Ciputra Residence seri C ini pada 29 Maret 2021.