Peluang Demografi, Harga, dan Prospek Properti di Timur Jakarta

JAKARTA – Sektor properti diprediksi kembali bergairah kendati masih menghadapi situasi pandemi. Perkembangannya terus didukung oleh insentif dari pemerintah, seperti stimulus pajak berupa fasilitas Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) sebesar 100% untuk rumah atau unit dengan harga paling tinggi Rp2 miliar.

Selain itu, diskon sebesar 50% juga diberikan untuk pembelian rumah atau unit dengan dengan harga di atas Rp2 miliar - Rp5 miliar.

Selain untuk mendongkrak penjualan, perpanjangan fasilitas PPN DTP ini dilakukan untuk mendorong investasi rumah tangga kelas menengah, yang tertahan akibat kebijakan Pemberlakuan Pembatasan Kegiatan Masyarakat (PPKM).

• Menakar Potensi Investasi Saham di Industri Teknologi Indonesia
• Adu Kinerja Bank Konvensional Versus Bank Digital, Siapa Paling Andal?
• Usai Bank Jago, Investree Gaet Bank Digital Lain untuk Jadi Lender

Di sisi lain, Bank Indonesia (BI) juga memberlakukan relaksasi loan to value/financing to value (LTV/FTV) untuk kredit pembiayaan properti maksimal 100%. Insentif ini diberikan sejak awal Maret hingga akhir tahun ini.

Pergerakan properti di Jakarta Timur

Adapun untuk pasar properti di Ibu Kota, saat ini pergerakan dinilai lebih mengarah ke Timur Jakarta. Kondisi pasar di wilayah ini dianggap lebih berpotensi dibandingkan dengan wilayah lain di Jabodetabek.

Tren pencarian properti selama kuartal I-2021 di Jakarta Timur pun tercatat tinggi, menduduki posisi kedua di wilayah Jabodetabek. Hasil riset Rumah.com mencatat, sebanyak 11% pemburu properti mengincar wilayah ini.

Country Manager Rumah.com Marine Novita mengungkapkan, Jakarta Timur menjadi wilayah paling prospektif di DKI Jakarta lantaran harganya lebih terjangkau dibandingkan dengan wilayah lain.

• 10 e-Commerce Terlaris 2021: Tokopedia Perkasa Jadi Jawara, Shopee Dikudeta
• Tujuh Bank Setuju Restrukturisasi Kredit Waskita Karya Rp21,9 Triliun
• Hary Tanoe Ancang-Ancang Luncurkan Produk P2P Lending Baru, MotionKredit

Saat ini, median harga di kawasan DKI Jakarta berada di kisaran Rp27 juta per meter persegi (m2). Sementara itu, median harga di Jakarta Timur sendiri masih berada pada angka Rp16 juta per m2 atau sekitar 45% lebih rendah dari wilayah Jakarta lainnya.

Hal ini dipengaruhi oleh lahirnya kawasan terpadu di Jakarta Timur, salah satunya Jakarta Garden City (JGC) di Cakung. Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI-H) menunjukkan, kehadiran kawasan terpadu ini membuat Cakung mengalami kenaikan harga hingga 4% per tahun. 

“Sementara itu, kawasan di sekitar JGC yang sudah lebih dulu mapan, yaitu Pulogebang, mengalami kenaikan yang lebih pesat hingga 10 persen secara kurtalan dan 15 persen secara tahunan,” mengutip Marine.

Median harga properti di Cakung per m2 diperkirakan sebesar Rp12,8 juta, sedangkan untuk Pulogebang sebesar Rp18,8 juta per m2.

Tak bisa dielak, faktor harga memang menjadi pertimbangan yang cukup penting bagi para pencari properti. Director Head of Research and Consultancy Savills Anton Sitorus mengungkapkan, properti dengan harga yang terjangkau lebih banyak dicari oleh masyarakat untuk saat ini.

“Di Jakarta Timur, harga properti relatif lebih terjangkau dibandingkan dengan wilayah Jakarta lainnya, seperti Kelapa Gading, Pluit, Kebon Jeruk, Lebak Bulus, dan Kebayoran,” ujarnya saat dihubungi TrenAsia.com, beberapa waktu lalu.

Selain itu, Anton menilai peluang besar di Jakarta Timur juga dipengaruhi oleh ketersediaan lahan yang didukung oleh tingginya jumlah populasi.

Berdasarkan hasil sensus penduduk per September 2021, Pemerintah Provinsi (Pemprov) DKI Jakarta melaporkan total penduduk di wilayah Jakarta mencapai 10,56 juta jiwa.

Dari jumlah ini, Jakarta Timur menjadi wilayah terpadat dengan penduduk sebanyak 3,04 juta jiwa atau 28,76% dari total penduduk DKI Jakarta.

Setelah itu, diikuti oleh Jakarta Barat dengan jumlah persentase penduduk sebesar 23,05%, Jakarta Selatan sebanyak 21,08%, Jakarta Utara 16,84%, Jakarta Pusat 10,01%, dan Kepulauan Seribu sebanyak 0,26%.

Anton pun menilai, dengan luas mencapai 182,7 km2 dan didukung populasi yang tinggi, permintaan hunian di Jakarta Timur akan lebih banyak dibandingkan dengan wilayah di Jakarta lainnya.

Pemain properti gencar bangun proyek di Jakarta Timur

Alhasil, para pengembang tak ingin ketinggalan memanfaatkan potensi tersebut. Para pemain properti pun terpantau gencar membangun proyeknya demi menarik calon konsumen.

PT Agung Podomoro Land Tbk (APLN), misalnya, menjadikan Karawang sebagai pengembangan hunian di wilayah koridor Timur Jakarta. Proyek di sana bernama Kota Kertabumi, dibangun di atas lahan seluas 5,6 hektare dengan konsep hunian 40% berupa ruang terbuka hijau.

Pada proyek ini, APLN menyasar segmen kelas menengah atas dengan menyediakan hunian sebanyak 200 unit. Adapun Kota Kertabumi terdiri dari 4 cluster hunian. Terakhir, sudah diluncurkan dua cluster, yaitu Cluster Kayuwangi dengan ukuran 8 x 15 dan Cluster Kertawijaya dengan ukuran 7 x 13.

Selanjutnya, PT Metropolitan Land Tbk (MTLA) atau Metland, membangun Metland Cibitung di atas lahan 500 ha. Proyek yang dikembangkan menjadi mixed used ini diprediksi bakal menjadi pusat bisnis di Cibitung. Pembangunannya ditujukan untuk area komersial seluas 24 ha dengan nama Metland Milenia City (MMC).

• Hari Ini Kereta Bandara Railink Beroperasi Lagi, Tiket Promo Rp5.000
• Fibre First Raih Penghargaan Top Brand Untuk Kategori Healthy Diet Supplement
• Vaksin Nusantara Akhirnya Bisa Digunakan untuk Masyarakat, Ini Syaratnya

Sejauh ini, perusahaan sudah meluncurkan Klaster Batavia tahap 2 di Metland Cibitung, Bekasi, dengan harga mulai Rp500 jutaan. Peluncuran proyek ini menyusul kesuksesan Metland yang berhasil menjual habis 114 unit rumah tapak di Klaster Batavia tahap 1.

Klaster Batavia yang berada di Metland Cibitung sendiri memiliki lokasi yang strategis. Hal ini lantaran dibangun dekat Stasiun KRL Metland Telagamurni, berjarak 1,5 km. Adanya prasarana pendukung tersebut dinilai akan mempermudah penghuni menuju Jakarta dan Cikarang.

Kemudian, pengembang besar lain PT Modernland Realty Tbk (MDLN) melalui anak usahanya, PT Mitra Sindo Sukses juga membangun proyek Jakarta Garden City (JGC) township di Jakarta Timur.

Salah satu cluster New Shinano Precast belum lama ini telah mencapai tahap serah terima perdana. Selain rumah New Shinano Precast, JGC juga memasarkan rumah La Seine Precast.

Adapun harga yang dipasarkan mulai dari Rp1,4 miliar untuk luas bangunan (LB) 67 m2 dan luas tanah (LT) 75 m2. Sementara untuk rumah di cluster La Seine Precast dipasarkan dengan harga mulai Rp1,7 miliar untuk ukuran LB 60 m2 dan LT 85 m2. Diketahui, hingga saat ini rumah precast di JGC sudah berhasil terjual sebanyak 130 unit.

Outlook properti di Jakarta Timur

Terkait outlook ke depan, dilihat dari faktor harga dan profil dari demografinya, Anton menilai properti di Jakarta Timur akan lebih banyak dihuni dibandingkan dengan investasi.

Menurutnya, faktor penggerak utama dari hunian adalah pertumbuhan penduduk. Artinya, jika setiap tahun ada peningkatan jumlah keluarga, seperti pasangan baru, kebutuhan ekonomi untuk berpisah tempat tinggal dari orang tua juga lebih besar.

“Termasuk dari orang-orang bekerja yang belum berkeluarga, lalu ingin nabung beli rumah. Jadi prospeknya bagus, pertumbuhan ekonomi masih bertahap di masa pandemi ini,” ujarnya.

Konektivitas dan harga disebut menjadi pertimbangan bagi calon konsumen properti. Hasil survei Rumah.com menyebut, jarak dengan pusat kota tidak lagi menjadi pertimbangan utama selama perjalanannya mudah ditempuh dan bebas macet.

Pencari properti akan mengincar kawasan di sekitar pintu tol baru atau jalur transportasi massal. Adapun berdasarkan indeks, harga properti per m2 di sejumlah wilayah di Jakarta Timur mengarah ke Bekasi, yakni Bantar Gebang Rp6,3 juta, Cibitung Rp5,9 juta, Tambun Utara Rp6,4 juta, dan Babelan Rp5,5 juta.

Untuk hunian properti di wilayah timur, Bekasi dianggap menjadi wilayah yang memberikan pengaruh besar. Indeks harga properti di Bekasi menunjukkan kenaikan hingga 5% untuk rumah tapak. Dalam hal ini, wilayah Jatiasih dan Bekasi Timur menjadi wilayah dengan kenaikan tertinggi.

Bagi konsumen, harga properti di Bekasi Timur pun masih cukup terjangkau sekaligus memberikan prospek kenaikan harga yang lebih besar. Hal ini didukung dengan upaya pemerintah dalam mengintegrasikan wilayah komuter yang memberikan keuntungan lewat sejumlah proyek infrastruktur seperti LRT Bekasi-Cawang, elevated road, hingga rencana MRT jangka panjang Balaraja-Cikarang.

Disebutkan area prospektif di wilayah Bekasi, antara lain Tarumajaya, Jatiasih, Bekasi Barat, Bekasi Utara, dan Jatisampurna.

Pengaruh suku bunga KPR 

Ke depan, penurunan bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang lebih tajam juga dinilai akan berdampak signifikan terhadap penjualan properti.

Seperti diketahui, Rapat Dewan Gubernur (RDG) Bank Indonesia (BI) pada 18-19 Agustus 2021 telah mempertahankan BI 7-Day Reverse Repo Rate (BI7DRR) sebesar 3,50%. Selain itu, BI juga melonggarkan rasioLTV/FTV Kredit/Pembiayaan Properti menjadi paling tinggi 100% untuk semua jenis properti.

Stimulus terakhir adalah perpanjangan insentif Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas pembelian rumah tapak dan rumah susun.

Namun, langkah BI menurunkan suku bunga acuan tidak langsung diikuti oleh kalangan perbankan untuk menurunkan suku bunga kredit khususnya KPR. Alhasil, meski suku bunga BI sudah turun, tetapi industri properti tidak bisa segera langsung merasakan dampaknya.

Hal ini dibuktikan dari hasil survei Rumah.com Consumer Sentiment Study H2 2021. Sebanyak 88% responden berharap pemerintah bertindak untuk menurunkan suku bunga KPR. Persentase tersebut mengalami kenaikan dari semester sebelumnya yang sebesar 85%.

Meskipun demikian, jumlah pencari rumah yang menunda transaksi properti justru mengalami penurunan, dari sebelumnya 52% menjadi 41%.

Hal ini pun menjadi angin segar di tengah perpanjangan Pemberlakuan Pembatasan Kegiatan Masyarakat (PPKM) Level 1-4. Walaupun pandemi masih berlangsung, tetapi masyarakat mulai sadar bahwa papan atau hunian adalah kebutuhan pokok yang harus dibeli jika secara finansial sudah memadai.

Apalagi saat ini, lanjutnya, para pengembang juga agresif menawarkan berbagai jenis hunian dan didukung berbagai kebijakan pemerintah. Bagi para pencari properti, secara garis besar saat ini adalah waktu yang tepat untuk membeli properti.