Pengembang Masih Pakai Dana Internal Bangun Rumah, Pelonggaran KPR Inden Belum Efektif?

JAKARTA – Survei yang dilakukan oleh Bank Indonesia (BI) menunjukkan pengembang masih mengandalkan modal dari dana internal perusahaan sebagai sumber utama pembiayaan proyek perumahan.

“Pada triwulan I 2021, pembiayaan pembangunan properti yang bersumber dari dana internal pengembang mencapai 65,45% dari total kebutuhan modal,” ujar Direktur Eksekutif Departemen Komunikasi BI Erwin Haryono dalam keterangan resmi, Kamis, 27 Mei 2021.

Sumber pembiayaan properti berikutnya yang digunakan oleh pengembang adalah pinjaman perbankan 23,49% dari total modal dan pembiayaan dari konsumen 8,58%.

• 11 Bank Biayai Proyek Tol Serang-Panimbang Rp6 Triliun
• PTPP Hingga Mei 2021 Raih Kontrak Baru Rp6,7 Triliun
• Rilis Rapid Fire, MNC Studios Milik Hary Tanoe Gandeng Pengembang Game Korea

Berdasarkan komposisi dana internal, porsi pembiayaan proyek properti residensial terutama berasal dari laba ditahan sebesar 45,89%. Lalu, modal disetor sebesar 45,4%.

Apa kabar kebijakan pelonggaran KPR inden?

Sejak Maret 2021 lalu, BI sebenarnya sudah menelurkan kebijakan yang memberikan pengembang properti kelonggaran dalam kredit pembiayaan rumah (KPR) Inden. Kebijakan ini diturunkan bersama kebijakan down payment (DP) 0%.

Kebijakan ini menghapus ketentuan pencairan bertahap untuk pemilikan properti inden atau yang belum tersedia secara utuh. Dengan begitu, bank dapat langsung mencairkan 100% biaya pembangunan setelah akad KPR.

Sebagai informasi, pencairan dana ini dilakukan bertahap sebelum kebijakan ini turun. Tahap pertama, maksimal dana 30% cair setelah akad KPR. Lalu, dana cair maksimal 50% setelah fondasi selesai.

Selanjutnya, maksimal pencairan dana 90% setelah tutup atap (topping off). Terakhir, dana baru cair 100% setelah penandatanganan berita acara serah terima (BAST) yang telah dilengkapi dengan akta jual beli (AJB) dan cover note.

Meski begitu, pelaksanaan kewajiban ini tidak bisa dilakukan sepenuhnya sesuai ketentuan. Hal ini karena bank-bank tetap wajib memperhatikan prinsip kehati-hatian dan manajemen risiko dalam pencairan biaya properti inden.

Asisten Direktur Kebijakan Makroprudensial BI Dhaha P. Kuantan mengatakan dalam survei BI terhadap bank-bank di Indonesia, mayoritas bank besar hanya memberikan pelonggaran pencairan inden untuk developer besar dan developer yang telah menjalin kerja sama.

“Berdasarkan survei yang telah kita lakukan ke teman-teman banking sudah mulai dilonggarkan juga ya (pencairan biaya KPR inden),” ujarnya dalam webinar virtual bersama Rumah.com, Selasa, 25 April 2021.

Pencairan dana untuk developer besar itu pun tidak langsung 100% setelah akad. Untuk developer besar, kebanyakan bank mencairkan dana sampai dengan 50% setelah akad KPR. Lalu, dana sampai dengan 70% setelah fondasi selesai.

Selanjutnya, pencairan dana sampai dengan 90% diberikan setelah topping off. Akhirnya, 100% dana cair setelah tanda tangan BAST dilengkapi AJB dan cover note.

“Dari survei terkini, saya lihat untuk developer besar di tahap awal sudah mencapai 80 sampai 90 persen,” kata Dhaha.

Menurutnya, pencairan dana yang dilonggarkan untuk developer besar dan developer yang telah memiliki kerja sama ini bukan lah perlakuan istimewa. Bank-bank ini juga melihat rekam jejak developer-developer yang sebelumnya bekerja sama dengan mereka.

Dhaha mengatakan, developer-developer besar dan yang memiliki kerja sama memang biasanya memiliki rekam jejak yang lebih baik, terutama soal penyelesaian pembangunan rumah tepat waktu. Maka dari itu, bank-bank pun lebih percaya mencairkan dananya ke sana.