Penyebab Harga Properti Selalu Naik Setiap Tahun

JAKARTA – Menurut KBBI, properti adalah harta yang terdiri dari tanah, bangunan, serta fasilitas yang melekat pada tanah atau bangunan tersebut. Definisi ini mencakup hak untuk memiliki sebidang tanah dan memanfaatkan segala yang ada di atasnya.

Menurut Buku Hukum Properti karya Dhaniswara K. Harjono, properti merujuk pada bangunan berkonstruksi horizontal atau vertikal (bertingkat) yang digunakan untuk hunian, tempat usaha, atau keperluan lainnya (non-hunian).

Hasil survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia menunjukkan harga properti residensial di pasar primer pada triwulan I 2024 melanjutkan peningkatan. Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) mencatat pertumbuhan sebesar 1,89% (yoy) pada triwulan I 2024 sebesar 1,89% (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan pertumbuhan triwulan IV 2023 yang sebesar 1,74% (yoy).

• Saham SMRA Melonjak 15 Persen dalam Sebulan, Bagaimana Peluang Capital Gainnya?
• GTV GOTO Diprediksi Menyengat Kinerja Keuangan Semester I-2024
• ADRO Ungkap Perkembangan Laporan Keuangan Semester I-2024

Sementara, penjualan properti residensial tumbuh 31,16% (yoy), meningkat signifikan dibandingkan triwulan sebelumnya yang tumbuh sebesar 3,37% (yoy), didorong peningkatan penjualan pada seluruh tipe rumah.

Alasan Harga Properti Selalu Naik Setiap Tahun

Berikut ini beberapa penybab mengapa harga properti selalu naik setiap tahun:

1. Kenaikan Harga Tanah

Peningkatan harga tanah merupakan salah satu faktor utama yang menyebabkan harga properti selalu meningkat setiap tahunnya. Tanah merupakan komponen utama dalam penentuan harga properti, jika harga tanah naik, harga properti juga cenderung naik. Kenaikan harga tanah dapat disebabkan oleh berbagai faktor, termasuk keterbatasan lahan, peningkatan permintaan, dan spekulasi pasar.

2. Inflasi

Inflasi adalah faktor ekonomi yang mempengaruhi semua sektor. Ketika inflasi terjadi, nilai mata uang menurun, yang mengakibatkan kenaikan harga barang dan jasa secara luas, termasuk properti. Dalam konteks properti.

Inflasi dapat mengakibatkan biaya bahan bangunan dan tenaga kerja meningkat, yang secara langsung mempengaruhi harga jual properti. Inflasi juga berpengaruh pada kenaikan suku bunga KPR.

Dilansir dari laman resmi Kementerian Keuangan, ada empat faktor yang dapat menyebabkan terjadinya inflasi, seperti:

1. Permintaan yang tinggi terhadap suatu barang atau jasa
2. Peningkatan biaya produksi
3. Bertambahnya uang yang beredar di masyarakat
4. Kekacauan ekonomi dan politik

3. Permintaan dan Penawaran

Ketika permintaan terhadap properti tinggi namun penawaran terbatas, harga cenderung naik. Kota-kota besar seperti Jakarta, Surabaya, dan Malang, yang memiliki pertumbuhan populasi yang pesat, sering mengalami peningkatan permintaan properti. Selain itu, semakin banyak orang yang memilih berinvestasi dalam properti sebagai bentuk investasi jangka panjang, ini juga memperkuat permintaan properti.

4. Menipisnya Ketersediaan Lahan

Kebutuhan tinggi masyarakat akan tempat tinggal tidak sejalan dengan ketersediaan hunian yang memadai, terutama disebabkan oleh keterbatasan lahan di kota-kota besar. Kondisi ini menjadi salah satu faktor utama yang menyebabkan kenaikan harga tanah setiap tahunnya di kawasan perkotaan.

Kenaikan harga tanah setiap tahunnya yang terbilang tinggi, berkisar antara 5 hingga 20%. Tingginya harga tanah di perkotaan secara langsung mempengaruhi kenaikan harga hunian di kota besar. Banyak pengembang properti mengalihkan perhatian untuk membangun proyek-proyek di area pinggiran yang tidak terlalu jauh dari pusat kota utama.

Sebagai contoh, Bekasi, Depok, dan Bogor sebagai kawasan penyangga dari Ibu Kota Jakarta. Serta Cimahi, Kabupaten Sumedang, Kabupaten Bandung Barat, dan Kabupaten Bandung yang menjadi area penyangga dari Kota Bandung. Strategi ini bertujuan untuk menekan biaya pembelian tanah sehingga dapat memenuhi kebutuhan hunian bagi masyarakat kelas menengah.

5. Pengembangan Infrastruktur

Rumah yang terletak di lokasi strategis dengan aksesibilitas yang mudah ke berbagai fasilitas publik cenderung memiliki harga jual yang tinggi. Oleh karena itu, tidak heran jika harga rumah atau properti di pusat kota sering kali sangat mahal.

Tidak hanya properti di pusat kota yang memiliki harga tinggi. Properti di daerah pinggiran juga mulai mengalami kenaikan harga, hal ini dikarenakan adanya pembangunan infrastruktur yang besar di sejumlah daerah pinggiran.

Beberapa properti di daerah dapat dikategorikan sebagai properti strategis karena terletak di area yang sedang tumbuh dan berkembang. Selain itu, properti-properti ini juga menawarkan akses yang mudah ke fasilitas-fasilitas publik seperti pusat perbelanjaan, lembaga pendidikan, rumah sakit, dan lain-lain.

6. Kenaikan Harga Bahan Bangunan di Pasar Global

Faktor lain juga berperan dalam kenaikan harga properti yaitu kenaikan harga material bangunan di pasar global. Penyebabnya tidak hanya satu, melainkan beragam faktor. Selain inflasi, kondisi politik global juga memainkan peran penting, seperti invasi Rusia ke Ukraina yang mempengaruhi harga minyak dan komoditas lainnya secara global.

Kenaikan harga material bangunan berdampak langsung pada biaya pembangunan properti, baik itu untuk pembangunan di tanah maupun bangunan bertingkat. Contohnya, pada tahun 2022, harga besi sebagai bahan utama konstruksi naik hingga 30%. Kenaikan ini secara langsung mempengaruhi kenaikan harga properti secara keseluruhan karena biaya konstruksi menjadi lebih tinggi.

7. Kebijakan Pemerintah

Kebijakan pemerintah dalam sektor properti memiliki dampak besar terhadap harga. Kebijakan yang mendukung kepemilikan rumah, seperti subsidi bunga KPR atau insentif pajak, dapat meningkatkan permintaan properti. Sebaliknya, kebijakan yang membatasi pengembangan properti, seperti pembatasan penggunaan lahan, dapat mengurangi penawaran dan mendorong kenaikan harga properti.

8. Pertumbuhan Ekonomi

Pertumbuhan ekonomi yang positif mempengaruhi kenaikan harga properti. Saat ekonomi tumbuh, pendapatan masyarakat meningkat, sehingga daya beli mereka juga meningkat. Hal ini memungkinkan orang memiliki lebih banyak uang untuk diinvestasikan, termasuk dalam sektor properti.

Selain itu, pertumbuhan ekonomi sering disertai dengan peningkatan investasi asing, yang juga dapat berkontribusi pada kenaikan harga properti.

9. Suku Bunga Kredit

Suku bunga kredit, terutama suku bunga KPR (Kredit Pemilikan Rumah), mempengaruhi kemampuan orang untuk membeli rumah. Suku bunga yang rendah meningkatkan daya beli masyarakat, sehingga permintaan properti meningkat.

Sebaliknya, saat suku bunga naik, biaya pinjaman meningkat, yang dapat mengurangi permintaan. Namun, secara umum, suku bunga yang lebih rendah cenderung mendorong kenaikan harga properti.

10. Perubahan Gaya Hidup

• Mengenal Cara Kerja Bitcoin, Pelopor Aset Kripto dengan Market Cap Terjumbo
• Termahal Sepanjang Sejarah, Harga Emas Tembus Rp1,4 juta-an
• Saham Properti Pesta Pora Satu Minggu Terakhir, Ada APLN hingga PANI

Perubahan gaya hidup dan preferensi juga berperan dalam menentukan harga properti. Contohnya generasi milenial, memiliki preferensi yang berbeda dalam pilihan hunian dibandingkan generasi sebelumnya.

Mereka lebih condong untuk tinggal di apartemen atau rumah yang terletak dekat dengan tempat kerja dan fasilitas umum. Perubahan preferensi ini menyebabkan peningkatan permintaan terhadap jenis properti tertentu, yang secara efek meningkatkan harga.