Untung Rugi Over Kredit Rumah KPR Resmi Atau Tidak, Apakah Aman?

JAKARTA – Saat pandemi COVID-19 melanda, banyak orang yang ingin menjual rumah lantaran kesulitan membayar cicilan ke bank. Kondisi itu disambut oleh orang yang ingin membeli rumah tetapi tidak ingin melewati proses rumit.

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) bisa dilakukan dengan cara langsung ke bank, pengembang (developer), atau take over kredit. Nah, kali ini yang akan dibahas adalah soal take over kredit atau pengalihan KPR dari penjual atau disebut sebagai nasabah pihak pertama kepada pihak pembeli atau disebut pihak kedua.

TrenAsia.com merangkum dari berbagai sumber pada Senin, 15 Juni 2020, ada dua jenis take over kredit KPR, yaitu (1) lewat bank, dan (2) tidak lewat bank (di bawah tangan). Kemudian, apa saja persyaratan dan yang perlu diwaspadai dalam kedua cara ini? Apakah aman?

• 11 Bank Biayai Proyek Tol Serang-Panimbang Rp6 Triliun
• PTPP Hingga Mei 2021 Raih Kontrak Baru Rp6,7 Triliun
• Rilis Rapid Fire, MNC Studios Milik Hary Tanoe Gandeng Pengembang Game Korea
• Anies Baswedan Tunggu Titah Jokowi untuk Tarik Rem Darurat hingga Lockdown
• IPO Akhir Juni 2021, Era Graharealty Dapat Kode Saham IPAC

1. Over Kredit Resmi

Untuk over kredit lewat bank, caranya pihak penjual dan pembeli bisa menghubungi bank yang bersangkutan. Proses pengajuan, nyaris serupa dengan KPR baru. Hanya saja, rumah yang dipilih sudah spesifik dengan bank pemberi KPR.

Pada proses ini, syarat-syarat yang harus dipenuhi oleh penjual seperti Bank Indonesia (BI) Checking yang kini disebut Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) Otoritas Jasa Keuangan (OJK), penghasilan, hingga berkas-berkas, tetap harus dipenuhi. Pembeli bisa mengajukan kepada bank yang sama dengan penjual sebagai nasabah KPR sebelumnya, bisa juga berbeda.

Catatannya, biaya-biaya yang harus dikeluarkan oleh pembeli tentu lebih banyak. Seperti biaya: (1) over kredit, (2) akta notaris, (3) bea balik nama sertifikat, (4) asuransi jiwa/kebakaran, (5) administrasi bank.

Akan tetapi, ada keuntungan jika pembeli ingin mengambil over kredit lewat bank yang berbeda, yaitu pembeli bisa memilih bunga lebih rendah dengan tenor yang lebih pendek.

Over kredit resmi ini juga akan membuat sertifikat sudah berganti dari penjual menjadi atas nama pembeli, sekaligus asuransi dan klaim juga berpindah dari penjual menjadi pembeli.

2. Over Kredit ‘di bawah tangan’

Yang banyak dipertanyakan konsumen adalah over kredit tanpa lewat bank alias ‘di bawah tangan’. Bagaimana prosesnya dan apakah aman?

Biasanya, bank tidak menyarankan konsumen untuk melakukan over kredit ‘di bawah tangan’ karena itu merupakan tindakan ilegal. Namun, fakta di lapangan, banyak konsumen yang ingin melakukan over kredit sebagai penjual ataupun pembeli karena berbagai alasan.

Syaratnya sangat mudah, untuk penjual bisa menyiapkan surat perjanjian kredit (SPK) dan berkas legalitas rumah/tanah serta KTP, KK, dan buku nikah.

Sementara untuk pembeli, cukup membawa KTP, KK, surat nikah. Prosesnya lebih singkat, hanya sekitar dua minggu saja, tergantung proses di notaris.

Kedua pihak penjual dan pembeli, harus membawa persyaratan tersebut kepada notaris untuk dibuatkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Nah, ini yang akan menjadi kunci, akta PPJB inilah yang menjadi kekuatan ketika nanti mengambil sertifikat rumah di bank ketika sudah lunas.

Sertifikat tanah di bank tentu masih atas nama penjual, begitu pula dengan cicilan di bank tersebut juga atas nama penjual. Artinya, pembeli tidak tercatat memiliki utang KPR di bank tersebut yang harus dicatat oleh BI dan OJK. Di sinilah arti dari tidak ada BI Checking dan SLIK OJK.

Biaya-biaya yang harus dikeluarkan oleh pembeli adalah (1) biaya over kredit yang biasanya dihitung dari total biaya yang dikeluarkan oleh penjual sejak awal proses KPR hingga cicilan berjalan, (2) biaya notaris pembuatan PPJB, (3) bea balik nama.

Pada poin (3) bea balik nama, biasaya biaya yang dikeluarkan akan membengkak. Karena untuk mengubah sertifikat hak milik (SHM) ke nama pembeli, akan menggunakan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang baru ketika akhir periode cicilan sudah lunas.

Untuk itu, NJOP pada tahun tersebut, tentu akan lebih tinggi daripada saat KPR baru diajukan oleh penjual.

Keuntungan menggunakan over kredit ‘di bawah tangan’, selain tanpa BI Checking yang biasanya menyulitkan pembeli, proses ini juga lebih cepat.

Akan tetapi perlu diperhatikan surat PPJB notaris, surat peralihan atas tanah, bangunan, serta menggunakan jasa notaris yang sama dengan akad kredit penjual dengan developer.

Kerugiannya: hingga cicilan lunas, sertifikat masih atas nama penjual. Nah, jika penjual ini nakal, dia bisa mengambil sertifikat sendiri di bank.

Lantaran sifatnya di bawah tangan, maka bank tidak tahu (tanpa sepengetahuan bank) bahwa KPR sudah berpindah, sehingga bank bisa memberikan sertifikat kepada penjual. Untuk menghindari ini terjadi, pembeli harus benar-benar memastikan penjual tidak curang.

Kerugian lain adalah karena KPR di bank masih atas nama penjual, maka asuransi pun masih atas nama penjual. Sehingga, jika ada sesuatu hal terjadi, misal pembeli meninggal dunia atau terjadi kebakaran, maka tidak bisa melakukan klaim asuransi.

Sebaliknya, jika penjual meninggal, maka KPR akan dinyatakan lunas meski sudah beralih kepada pembeli karena asuransi jiwa atas nama penjual.

Catatan, PPJB bukanlah menjadi bukti kepemilikan rumah/tanah dan tidak bisa menjadi dasar hukum kepemilikan dari pembeli. Sehingga, yang wajib menjadi perhatian adalah sertifikat, jangan sampai dicurangi oleh penjual. Untuk menyiasatinya, copy PPJB bisa dilampirkan ke dalam dokumen bank agar sudah ada bukti bahwa penjual sudah menjual kepada pembeli di bank.

Terpenting, untuk melakukan over kredit, selain rumah dan tanah lokasinya cocok, legalitas atas properti itu harus diperhatikan. Setiap keputusan untuk membeli properti, baik itu KPR, over kredit resmi maupun tidak, tentu ada untung-rugi. Semua harus dihitung secara matang, bukan dengan terburu-buru. (SKO)