Bangun Rumah Sendiri Kena Pajak, Begini Detil Aturannya

JAKARTA – Kegiatan membangun rumah sendiri kini dikenakan Pajak Pertambahan Nilai (PPN), mengikuti ketentuan terbaru yang diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No. 61/PMK.03/2022. Aturan ini mencakup perhitungan dan penerapan PPN bagi masyarakat yang membangun rumah sendiri, termasuk bangunan yang digunakan untuk keperluan bisnis. Berikut adalah rincian lengkap mengenai PPN untuk Kegiatan Membangun Rumah Sendiri (PPN KMS).

Besaran PPN KMS

Mengacu pada PMK No. 61/PMK.03/2022, PPN KMS dihitung berdasarkan tarif PPN umum yang saat ini ditetapkan sebesar 11 persen. PPN KMS sendiri dihitung dengan mengalikan 20 persen dari tarif PPN tersebut. Ini berarti besaran PPN KMS adalah 2,2 persen dari total biaya pembangunan rumah. Meskipun tampaknya kecil, angka ini tetap signifikan bagi mereka yang melakukan pembangunan dengan biaya besar.

Misalnya, jika biaya pembangunan rumah mencapai Rp1 miliar, maka besaran PPN KMS yang harus dibayarkan adalah 2,2 persen dari nilai tersebut, yaitu sekitar Rp22 juta. Oleh karena itu, penting bagi masyarakat yang berencana membangun rumah sendiri untuk memperhitungkan pajak ini dalam perencanaan anggaran mereka.

Penerapan PPN KMS Hanya untuk Bangunan di Atas 200 Meter Persegi

Salah satu poin penting dari aturan ini adalah adanya pengecualian untuk rumah dengan luas bangunan di bawah 200 meter persegi. Masyarakat yang membangun rumah di bawah ukuran tersebut tidak perlu membayar PPN KMS. Aturan ini juga berlaku untuk renovasi rumah selama tidak ada penambahan luas bangunan yang melebihi batas 200 meter persegi. Aturan ini juga berlaku baik untuk bangunan tempat tinggal maupun bangunan yang digunakan untuk kegiatan usaha.

Pengecualian ini diharapkan bisa meringankan beban masyarakat, khususnya mereka yang berada di segmen menengah ke bawah, yang umumnya membangun rumah dengan luas bangunan lebih kecil. Dalam beberapa kasus, renovasi rumah bisa memakan biaya besar, namun selama tidak ada penambahan luas yang signifikan, pemilik rumah tetap bisa terhindar dari pengenaan pajak ini.

• Pilkada 2024: Ada Calon Tunggal di 38 Daerah, Bagaimana Jika Kotak Kosong Menang?
• Arsyad Ngadu, Jokowi Emoh Cawe-cawe Internal Kadin
• Saham GOTO Terus Melenting di Tengah Optimisme Pemangkasan Suku Bunga

PPN KMS, Diklaim Kemenkeu Bukan Pajak Baru

Meskipun aturan PPN KMS terasa sebagai sesuatu yang baru bagi sebagian masyarakat, kenyataannya kebijakan ini sudah diatur sejak lama. Dasar hukum pengenaan PPN KMS adalah Pasal 16C Undang-Undang Nomor 11 Tahun 1994 tentang PPN dan PPn BM. Aturan ini pertama kali diberlakukan pada tahun 1995 dan hingga saat ini masih tetap menjadi landasan hukum yang digunakan untuk menghitung pajak pembangunan rumah sendiri.

Dengan demikian, kebijakan ini bukanlah sebuah pajak baru yang dibebankan kepada masyarakat, melainkan pengaturan ulang dari ketentuan yang sudah ada. Pemerintah berupaya untuk memperbarui kebijakan ini agar sesuai dengan kondisi terkini, terutama terkait perubahan tarif PPN yang berlaku di Indonesia.

"Jadi bukan pajak baru. Umurnya sudah 30 tahun," ujar Staf Khusus Menteri Keuangan, Yustinus Prastowo, dikutip cuitan akun resmi X, Rabu, 18 September 2024.

Asas Keadilan dalam Penerapan Pajak

Salah satu tujuan utama dari penerapan PPN KMS adalah menciptakan asas keadilan dalam perpajakan. Pemerintah ingin memastikan bahwa baik pembangunan rumah secara mandiri maupun melalui jasa kontraktor atau pengembang dikenakan pajak yang setara. Pasalnya, rumah yang dibangun oleh pengembang sudah pasti dikenakan PPN, sehingga kebijakan PPN KMS bertujuan memastikan bahwa masyarakat yang membangun rumah sendiri tidak menghindari pajak.

Dengan kata lain, baik pembangunan melalui pengembang maupun secara mandiri dikenakan pajak yang sama. Hal ini diharapkan dapat menutup celah potensi penghindaran pajak dan menciptakan persaingan yang lebih adil di sektor properti.

Kalau membangun rumah dengan kontrakror terutang PPN, maka membangun sendiri pada level pengeluaran yang sama mestinya juga diperlakukan sama," tambah Yustinus.

• Pilkada 2024: Ada Calon Tunggal di 38 Daerah, Bagaimana Jika Kotak Kosong Menang?
• Arsyad Ngadu, Jokowi Emoh Cawe-cawe Internal Kadin
• Saham GOTO Terus Melenting di Tengah Optimisme Pemangkasan Suku Bunga

Potensi Kenaikan Tarif PPN KMS di Masa Depan

Saat ini, tarif PPN umum yang berlaku adalah sebesar 11 persen. Namun, pemerintah telah merencanakan kenaikan tarif PPN menjadi 12 persen mulai Januari 2025. Jika hal ini terlaksana, maka besaran PPN KMS juga akan mengalami kenaikan menjadi 2,4 persen dari nilai pembangunan.

Kenaikan ini tentu akan berdampak pada biaya pembangunan rumah secara keseluruhan, terutama bagi masyarakat yang berencana membangun rumah di atas 200 meter persegi. Oleh karena itu, penting bagi mereka yang berencana membangun rumah dalam waktu dekat untuk mempertimbangkan kenaikan tarif pajak ini dalam perhitungan anggaran.

Dengan adanya peraturan ini, pemerintah berharap masyarakat dapat memahami kewajiban perpajakan yang berlaku saat melakukan pembangunan rumah secara mandiri. PPN KMS diharapkan bisa menciptakan asas keadilan dalam perpajakan, sehingga masyarakat yang membangun rumah sendiri tidak menghindari pajak.